Cuidados ao fazer um contrato de compra e venda

A compra e venda de um imóvel é um passo importante e que exige muita atenção. Um contrato bem elaborado é a principal garantia de segurança para ambas as partes, evitando dores de cabeça e prejuízos futuros.

Por que um contrato bem amarrado é tão importante?

Segurança jurídica: o contrato estabelece de forma clara os direitos e deveres do comprador e do vendedor, definindo prazos, valores, condições de pagamento e entrega do imóvel.

Prevenção de litígios: um documento detalhado e sem ambiguidades reduz significativamente as chances de desentendimentos e a necessidade de recorrer à Justiça.

Validade do negócio: para que a compra e venda seja válida, é fundamental observar os requisitos legais, como a escritura pública para imóveis de valor superior a 30 salários mínimos (art. 108 do Código Civil).

Principais cuidados ao elaborar o contrato

Verifique a documentação do imóvel e dos vendedores: é essencial solicitar a matrícula atualizada do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis para verificar se não há pendências, como penhoras ou hipotecas. Além disso, confira os documentos pessoais dos vendedores e certidões negativas de débitos.

Atenção à outorga conjugal: se o vendedor for casado, o cônjuge precisa consentir com a venda, assinando o contrato (outorga conjugal), sob pena de nulidade do negócio.

Descrição detalhada do imóvel: o contrato deve conter a descrição completa do imóvel, conforme consta na matrícula, incluindo endereço, dimensões e características.

Cláusulas claras sobre preço e pagamento: o valor total, a forma de pagamento (à vista, parcelado, financiado), as datas de vencimento e as penalidades em caso de atraso devem estar expressamente definidos.

Definição da data de entrega das chaves: é importante que o contrato estipule a data em que o comprador receberá a posse do imóvel.

Decisões judiciais relevantes

STJ - REsp: 2166273 SP 2024/0192932-0 (Publicado em 10/10/2024): O STJ decidiu que a venda de um lote não registrado é nula, mesmo que o comprador saiba da irregularidade. Isso reforça a importância de verificar o registro do imóvel.

STJ - AgRg no REsp: 1089516 RS 2008/0199102-1 (Publicado em 25/06/2009): O STJ destacou que a outorga conjugal é um requisito de validade para a venda de imóveis e que a alienação só se concretiza com o registro no cartório.

STJ - AgInt nos EDcl no REsp: 1811800 RS 2019/0122064-3 (Publicado em 14/12/2022): O STJ reafirmou que a venda de um imóvel sem o consentimento de todos os coproprietários é nula.